下一則 【地產生活】重演「97」樓市大衰退?
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【地產生活】租約生死知多少?

【now.com地產】將物業出租或租入時,租約因而出現;然而讀者們對租約的了解和認知又有多少?

Q:有甚麼常見的條款會出現在典型的租約中?

A:在一般的租約中,我們除了可以看到有關房地產的資料及每月的租金外,合約中通常都列明了租客需要支付的一切費用,如管理費、繳交給政府的費用、兩個月的按金等,還有房屋及傢俱維修等,當然一切的協議都是業主與租客雙方溝通出來的。此外,租約中還有一點是相當重要的,就是「生約」、「死約」的期限與這兩段時期之間的額外條款。

Q:甚麼是規範的租賃合約?

A:如單一業主擁有超過一個物業以上,他們便可製訂一份規範的租賃合約,並套用在旗下所有的物業中。這份租賃合約中,業主或許會針對不同的物業作出少量的改動,但內容上大同小異。個別的業主更會使用政府簽發的租賃協議,不過當中涵蓋的只是非常基本的條款,雙方能達成的協議與保障並不足夠,我們始終不建議使用。

Q:一般的租賃期是多久?可以協議的嗎?設立「生約」、「死約」的目的是甚麼?

A:現時香港的租期一般是兩年,這當然可以商量並達成協議以訂立更適合雙方的租賃期。值得留意的是,香港的租約大多都設有「生約」、「死約」的條款,以租賃期兩年為例,訂明租期的首12個月為「死約」,「死約」期內雙方都不能退租,否則要作出賠償;而「生約」則為租期的第13個月至租期完結,這時期內均具有中斷租期條款(break clause),業主或租客都需要向另一方作出兩至三個月的書面通知,以告知對方將提早終止有關租約。

當然,中斷租期的條款也是可以雙方協議的,而我們強烈建議租約中必須加入及列明中斷租期條款。

Q:「外遊中斷租約條款」與「無條件中斷租約條款」的分別是甚麼?

A:「外遊中斷租約條款」只適用於租戶離港或離職超過半年以上,才有資格於合約期間中斷租約;而「無條件中斷租約條款」,顧名思義,是能夠在沒有任何原因下中斷租約,但必須得到雙方的同意。

Q:租賃合約結束後,誰來為房屋善後?

A:基本上,所有的租賃協議都是這麼規定的,當租戶搬離相關物業後,房屋中的一切應與租賃開始時的情況相同。當然,屋內的裝潢及傢俬擁有一些自然的磨損是不能避免的,這些都不用賠償,但若在租賃合約結束時,業主發現屋內出現人為的損耗,租戶絕對需要承擔一切相關的維修費用,並在交還房屋予業主前完成修復工作。

Q:如果租戶在「死約」期間不用履行租約,會是怎樣的一回事?

A:如果租戶在「死約」期間無法履行租約,當然是跟業主商量並嘗試達成終止租約的協議,又或找地產代理幫助,為雙方商議出可接受的終止方式。

只要業主接受租戶解除合約的原因,並同意支付所有地產代理費用及日後該單位於地產舖內的出租廣告費,業主是可以同意解除合約。但如果租戶是因為個人理由無法履行租約,而又找不到接替的租戶,解除合約的租戶必須承擔「死約」期內的所有租金及兩個月通知金。

這時,業主絕對有權把物業即時轉租給另一方租客,並簽訂新的租賃合約,新租戶無須接管上任租客的舊租約。對於在「死約」期間無法履行租約的租客而言,尋找一個可接管舊租約的新租客的確可以避免夜長夢多,更可節省金錢,但要在短時間找到他們絕不容易,這就要看地產代理的功力了。

第一太平戴維斯住宅服務主管王麗文