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【置業良言】下半年租金可升7%

【now.com地產】今年上半年私人住宅售價升近一成,而租金升近半成,估計下半年樓市升勢持續,但相信租售升勢互相掉轉之下,故預期售價升近半成,而租金升近一成。

根據差餉物業估價署的統計,今年上半年私人住宅售價累升9%,而同期租金累計升4.6%。售價升幅是租金的一倍,即售價升幅跑贏租金。

這是正常的表現。若然樓市向好,售價會率先跑出,因為在理性預期下,樓市向上就有人會搶升入市,又或以較高價(未來價)買樓。相反,租約有二年期限制,業主要加租亦要等租約期滿;再者,租金以租客支付能力為基礎,加薪每年一次,步伐較慢,租金上升亦費時。

事實上,今年上半年售價累升幅度雖然可觀,卻不厲害。如果是炒家市,半年內樓價可升二成到三成;若是用家入市支持,樓價則穩步向上,屬健康格局。亦因為用家主導,下半年升幅未必睇齊上半年,至於樓價升勢,受到用家供樓負責能力制約,估計下半年升幅約半成。

今年上半年租金升勢明顯落後於售價。樓市向上,經濟向好,租售價理應齊升;「價先升、租後追」,乃時差效應,故預期下半年租金升勢持續,升幅可以追上售價。估計租金可升約7%到8%。

此外,下半年租金升幅跑贏售價,上半年偏低的回報率得到糾正,回報率穩步回升,抵銷加息的預期和落實。樓市基本上健康發展,穩步向上。

中原地產研究部高級聯席董事