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【樓按王道】樓市預警訊號或失靈

【now.com地產】報紙的地產版近日每多奇聞,例如一日之間公屋戶呎價兩創新高、又例如投資者已進化至購買一批單車車位分租。此類樓市非主流物業成交紀錄,換個角度看可說是反應樓市「鑊氣」甚盛,但在相對低成交量的今日,類似的瘋狂個案又未必足夠成為樓市預警訊號。

故老相傳,傳統上樓市升勢一般由豪宅帶動、升浪漸漸推動港島樓、九龍樓上升;到了此類領頭物業價格偏高,投資者便轉向「落後」的物業類別。而到了村屋、居屋也爆升,反映樓市已屆瘋狂階段,買家認定樓價必升,買不起豪宅也要買間村屋「保值」,但此情況也代表要入市的資金已近耗盡,升市無以為繼,升浪往往將近完結。樓市上一個高峰期是1997年,當年樓市大跌前,也曾出現偏僻村屋高價成交的情況。

回到文首提及的公屋及「單車位」成交,創新高的公屋交易,呎價雖然已高於同區私樓,但賣公屋是回歸後特區政府的新政,情況難與1997年直接對比。但投資者購入單車位收租,放在1997年,卻屬於「可行但聞所未聞」的投資途徑。

如果樓市升浪由「豪宅>市區大單位>新界上車盤>車位」的漸進變化反映升勢開始乏力,那麼連單車位也引來投資者青睞,表面看來,似乎是一個更大的警號。

問題是,新近出現的非主流物業高價成交,似乎不可用傳統觀點解釋:1997年M3貨幣供應29,000億元,整體物業註冊20萬宗,金額8,680億元;2017年M3貨幣供應約13萬億元,上半年物業註冊不足48,000宗,金額3,731億元。

貨幣供應增加近3.5倍,而物業成交金額不及當年,實在難以證立資金無以為繼的觀點。

對非主流物業高價成交較合理的解釋,似乎是重重限制下,二手樓流轉量偏低,氾濫的資金欲買無從,最終連單車位也成為入市目標。某程度上,「非主流物業成交價創新高」的現象已失去對樓市的警示作用。

按計劃執行董事