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【樓按王道】樓市慢牛或持續

【now.com地產】樓價指數持續上升,如果回看去年底、今年初的樓市分析,可謂一地眼鏡。

去年11月港府上調印花稅,市場又預期中國經濟放緩、美國加息,供應開始增加,樓價可能出現較大調整。但現時看來,幾個跌市前提都不似預期,樓市「慢牛」(升得慢但升得較久)的情況較可能持續。

先說中國經濟,總理李克強原本估計今年經濟增長為6.5%,較去年的6.7%低。但首季經濟增長卻高達6.9%,出乎多數專家預期;連帶香港第一季增長亦達4.3%,為2011年以來最快,暫時掃除了經濟轉差帶動樓價下跌的陰霾。

其次是美國加息,今年美息已上調一次,市場一般估計美息在年內將再有2次上調空間。但本地資金仍然氾濫,近日港元雖然轉弱,但拆息卻持續走軟,供樓業主的實際利息支出反而下跌(如果是兩年前新取用按揭,年內罰息期屆滿的業主,透過轉按,新舊按揭息差更接近0.4厘)。

本地大銀行早前已表明,香港現時仍有條件不跟隨美國上調利息。以一般估計美國加息期至2018年,聯儲局3月份曾預期,2018年中聯邦基金利率中值為2.1%,較現時高約1%。

換言之,今次加息周期,香港跟隨上調的利率可能在0.5厘水平,在現行「+3厘」的壓力測試下,實在難以預期會為借款人帶來嚴重的供款負擔。

供應方面,港府一直信誓旦旦未來數年的住宅供應會增加。問題一來是供應的增加,似乎只可勉強補充過去幾年的不足,是否可以壓低樓價,仍然有待觀察。

另一方面,前特首董建華牽頭的智庫早前發接報告,提出本港未來30年房屋需求達126萬伙,需要超過9,350公頃(相當於2.6個沙田新市鎮,每個沙田新市鎮面積約3,587公頃)的土地,較政府估算30年房屋需求4,800公頃,足足多出一倍。

如果有關智庫的預測較為準確,但港府造地的速度仍維持現有水平,便意味未來較大機會出現土地及房屋短缺。

近幾年的樓價偏高是公認的事實,但綜合以上因素,暫時來看樓市似乎難見似樣的調整。而在重重辣招影響下,樓價又難急升,中、短期而言,樓價或會維持慢牛局面。

按計劃執行董事