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【樓按攻略】高價投地的悖論

【now.com地產】港島鴨脷洲臨海地皮呎價創新高,多家物業代理先後改變樓市預測,個別更由看跌改為看升;筆者認為在更多中資進入市場後,本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注,但其位置、角色的轉變,足以顯示一些改變的趨勢!

多個中資發展商進軍香港市場,其直觀影響就是「麵包價發漲」。地價及至物業價錢的綫性轉變,其實對整個物業市場生態己起了顯性的轉化:本地部份發展商將被邊緣化,個别便需轉型為收租公司,情形就似某本地地產商過去10多年來一直在「靠邊站」,發售的「新盤」也是10年前建成的物業。

內地發展商來港的勢頭既急且快,以金額計,2016年官方賣地,1/3由中資購入;多幅市區靚地,包括九龍啟德、港島鴨脷洲等,都在大幅超出市場預期上限的情況下由他們投到。中資過江龍南下,市場有多個解釋: 1) 有說是配合中央沖淡本地地產霸權的影響力;2) 也有指內地地產發展由於競爭激烈,毛利下降,一般項目的利潤只有兩成多,與香港接近; 3)加上在香港項目投資獲利的收益將來調配較靈活,遂吸引一批內地發展商來港。

紅色地產商來港買地,是否涉及政治任務難以證實;單純以生意角度而言,「香港賣樓毛利接近內地」及「未來賺錢易調動」兩個說法都有一定盲點。說香港賣樓毛利約兩成,是過去幾年的平均數;近幾個月地價在中資追逐下屢創新高,除非未來樓價將有明顯升幅,否則賣樓平均利潤料會下跌;這將意味毛利下降,平均回報會低於國內。

其次要留意,市傳去年一幅地皮以高於市場估值7成成交,銀行對相關發展商融資安排,便甚為保守,在簡單的風管意識下,融資的銀行必定為貸款提價及增補抵押去彌補高地價的風險溢價。地價創新高,但如果發展商未能由銀行取足原計劃的融資,或銀行考慮風險因素後貸款利率上升,都會減少發展商的槓桿,已經低於國內物業投資的利潤,將進一步被推低。

至於未來賺錢易調動的說法就更令人難信實,如此高調的進場,而香港又是極透明社會 - 賺了的錢是可以調動、但所有的人都知道他們賺了多少錢,正常調動資金可以,但資金外逃(Capital Flight)的難度仍然太高。

中港兩地過去幾10年的發展差異太大,香港人可能難以明白內地公司的盤算。不論是叫車APPS、或Video On Demand的網絡電視業務,內地公司都有不計成本,先搶市佔率再說的傾向。公司有100億資本,敢於發展120億元項目的情況,在內地不算罕見;相對於本地發展商在香港根基深厚,傾向守成多於創新,兩者策略可謂南轅北轍。

悖論下的預言

但不論原因為何,內地發展商參與香港新盤發展的趨勢已成,多了參與者,除了推高地價、帶動未來樓價上升外,尚有其他影響。本地幫如維持較穩健(或者說較保守)的投地取態,未來將有更多大型地皮由過江龍投得,本地幫的影響力(至少是在樓市的影響力)會一如以上的預言兌現。相反,如果本地發展商在刺激下一起高價搶地,則麵粉價帶動麵包價的情况更甚!

另一方面,估計內地發展商在香港發展的項目,可能會更考慮他們既有客戶—即內地人對發展項目的口味,在開則、銷售、財務安排上,將更照顧內地買家的需求。筆者相熟的業內人仕透露,幾家將在香港開盤發展商,他們估計項目可能多至四分之一的單位由內地人購買。

近年港府開徵多種印花稅,非本地買家入市的稅務成本高企,非本地人購置新盤的比例有所下跌,但在發展商財務安排下,不難在一定程度抵銷加稅的威力。過去我們統計過,1997年以來,以各類方式移居香港的內地人高達100萬人,平均每七、八個香港人,就有一個「新香港人」。

除了這些住滿七年便會有永久居民身份的新香港人之外,更多內地發展商南下,引入更多北水,亦會持續為香港樓市帶來結構性改變。至少,內地人及新香港人在新盤的購買力,料會遠高於他們在香港的人口比例;發展下去,幾可預言:10多年後新港人在港擁有物業的比率將超越本地的香港仔。地價因過江龍的加入而提高,此批市場新玩家本身在內地又已建立一定的客源,可以預期他們會比本地幫更主動引入內地買家;兩種推力之下,香港的樓價恐怕難見似樣的調整。

說起來,對近日鎯鐺入獄的前特首曾蔭權先生,坊間一直有指其任內欠缺人口、房屋政策,致令近年房屋供應失衡。筆者卻認為有關觀點不盡正確,自認香港仔的曾蔭權任內的人口政策其實是大有所為,包括投資移民計劃、非本地畢業生留港/回港就業、雙非産子、每天150個的雙程證安排等措施,皆在其任內推動或放任發生;至於此等做法是否一般香港小市民樂見,那又是另一層次的問題了!

宏亞按揭證券營運總裁及董事